Ja, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in bestimmten Fällen möglich – man spricht dann von einer Vollfinanzierung. Sie setzt allerdings meist ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, eine sehr gute Bonität und eine werthaltige Immobilie voraus. Die Zinskonditionen fallen dabei in der Regel höher aus als mit Eigenkapital.
Gerade jüngere Käufer oder Familien, die noch nicht lange sparen konnten, stehen oft vor der Frage, ob der Traum vom Eigenheim auch ohne großes Polster erreichbar ist. Dieser Ratgeber erklärt, was dabei möglich ist – und wo die Grenzen liegen.
100 oder 110 Prozent: zwei Varianten der Vollfinanzierung
Beim Kauf ohne Eigenkapital unterscheidet man zwei Formen:
- 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis wird vollständig über das Darlehen abgedeckt, die Kaufnebenkosten bringen Sie aus eigenen Mitteln auf.
- 110-Prozent-Finanzierung: Zusätzlich zum Kaufpreis werden auch die Nebenkosten mitfinanziert. Hier fließt praktisch kein eigenes Geld in den Kauf.
Je höher der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Immobilienwert, desto höher ist das Risiko für den Kreditgeber – und desto höher in der Regel der Zinssatz.
Welche Voraussetzungen gelten?
Damit ein Kreditgeber eine Finanzierung ohne Eigenkapital anbietet, müssen meist mehrere Bedingungen zusammenkommen:
- ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, idealerweise aus einer unbefristeten Anstellung
- eine sehr gute Bonität ohne negative Einträge
- eine werthaltige, gut bewertbare Immobilie in gefragter Lage
- eine monatliche Rate, die trotz höherer Darlehenssumme dauerhaft tragbar bleibt
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, wird eine Vollfinanzierung schwieriger oder teurer. Deshalb lohnt sich gerade hier der Vergleich vieler Kreditgeber.
Die Kehrseite: höhere Zinsen und mehr Risiko
Ohne Eigenkapital leihen Sie sich eine größere Summe – und zahlen dafür meist einen höheren Zins. Über die gesamte Laufzeit kann das spürbare Mehrkosten bedeuten. Hinzu kommt: Da anfangs kaum Vermögen in der Immobilie steckt, dauert es länger, bis die Restschuld unter den Immobilienwert sinkt. Müssten Sie unerwartet verkaufen, besteht das Risiko, dass der Erlös die Restschuld nicht vollständig deckt.
Eine solide geplante Vollfinanzierung rechnet diesen Punkt von Anfang an mit ein – etwa über eine ausreichende Tilgung und einen realistischen Blick auf die dauerhafte Belastbarkeit.
Alternativen und Ergänzungen
Wer wenig Eigenkapital hat, kann unter Umständen auf weitere Bausteine zurückgreifen:
- Eigenleistung („Muskelhypothek"): handwerkliche Arbeiten können als eigener Beitrag anerkannt werden.
- Private Darlehen aus der Familie, die das Eigenkapital ersetzen oder ergänzen.
- Fördermittel wie zinsgünstige Darlehen der KfW oder Landesförderprogramme in Baden-Württemberg.
Welche Bausteine sich kombinieren lassen, hängt vom Einzelfall ab und sollte individuell geprüft werden.
Wann ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?
Sie kann sinnvoll sein, wenn ein sicheres, gutes Einkommen vorhanden ist und eine passende Immobilie verfügbar ist, auf die man nicht jahrelang warten möchte – gerade in Zeiten, in denen Kaufpreise und Mieten steigen. Entscheidend ist eine ehrliche Prüfung, ob die höhere Rate dauerhaft tragbar bleibt. Genau das klären wir gemeinsam, bevor eine Entscheidung fällt.
Häufige Fragen
In bestimmten Fällen ist eine Vollfinanzierung möglich, bei der der gesamte Kaufpreis und teilweise auch die Nebenkosten über das Darlehen abgedeckt werden. Voraussetzung sind in der Regel ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, eine sehr gute Bonität und eine werthaltige Immobilie.
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis vollständig finanziert, die Kaufnebenkosten bringen Sie selbst auf. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert. Je höher der Finanzierungsanteil, desto höher in der Regel der Zins.
In der Regel ja. Weil das Risiko für den Kreditgeber höher ist, fällt der Zinssatz meist höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Über die gesamte Laufzeit kann das spürbare Mehrkosten bedeuten.
Sie kann für Menschen mit sicherem, gutem Einkommen und sehr guter Bonität sinnvoll sein, die noch kein Eigenkapital angespart haben, aber nicht länger warten möchten – etwa, weil eine passende Immobilie verfügbar ist. Ob es im Einzelfall tragbar ist, sollte sorgfältig geprüft werden.
Lassen Sie Ihre Möglichkeiten prüfen
Ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital für Sie infrage kommt, lässt sich nur individuell beurteilen. Als Finanzierungsvermittler mit Zulassung nach § 34i GewO und Zugang zu über 550 Kreditgebern prüfe ich ehrlich, was in Ihrer Situation möglich und tragbar ist – im Zollernalbkreis und darüber hinaus.