Die Kaufnebenkosten liegen in Baden-Württemberg ohne Makler meist bei rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises und mit Makler häufig bei etwa 10 bis 12 Prozent. Sie fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und sollten früh in die Finanzierungsplanung einfließen.
Viele Käufer kalkulieren nur mit dem Kaufpreis und übersehen, dass ein erheblicher Betrag obendrauf kommt. Weil Kreditgeber die Nebenkosten in der Regel nicht über die Immobilie absichern können, sollten sie idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden. Hier die einzelnen Posten im Überblick.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Posten | Höhe (Baden-Württemberg) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % |
| Grundbuch | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision (sofern anfällt, Käuferanteil) | ca. 3,57 % inkl. MwSt |
Die genaue Höhe von Notar- und Grundbuchkosten hängt vom Kaufpreis und dem Aufwand ab; die Prozentwerte sind übliche Richtwerte.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Sie wird nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt erhoben. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch – darunter die Eigentumsumschreibung und die Grundschuld, die dem Kreditgeber als Sicherheit dient. Gemeinsam schlagen Notar und Grundbuch meist mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises zu Buche.
Maklerprovision
Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, fällt eine Provision an. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien zur Selbstnutzung das Prinzip der geteilten Provision: Käufer und Verkäufer tragen sie in der Regel je zur Hälfte. In Baden-Württemberg entfällt auf den Käufer damit üblicherweise etwa 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt von privat oder vom Bauträger entfällt dieser Posten.
Beispiel: Nebenkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis
Das folgende Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Baden-Württemberg ergäbe sich grob:
- Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 €
- Notar und Grundbuch (ca. 1,75 %): rund 7.000 €
- Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): rund 14.280 €
In Summe liegen die Nebenkosten damit bei rund 41.000 Euro – also gut 10 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Ohne Makler wären es rund 27.000 Euro.
Warum die Nebenkosten für die Finanzierung wichtig sind
Weil die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den der Kreditgeber verwerten könnte, sollten sie möglichst aus Eigenkapital stammen. Wer sie mitfinanzieren möchte, braucht in der Regel eine 110-Prozent-Finanzierung – die meist mit höheren Zinsen verbunden ist. Wie viel Immobilie insgesamt realistisch ist, zeigt der Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?.
Häufige Fragen
Ohne Makler liegen sie meist bei rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer sowie etwa 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Kommt eine Maklerprovision hinzu, steigen sie häufig auf etwa 10 bis 12 Prozent.
Sie beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises, wird nach der notariellen Beurkundung fällig und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Seit Dezember 2020 wird sie beim Kauf von Wohnimmobilien zur Selbstnutzung in der Regel geteilt. In Baden-Württemberg entfällt auf den Käufer dann üblicherweise etwa 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
In bestimmten Fällen ist das über eine 110-Prozent-Finanzierung möglich. Üblicher und günstiger ist es jedoch, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu decken, weil das die Zinskonditionen verbessert.
Nebenkosten richtig einplanen
Wir rechnen Ihre Kaufnebenkosten von Anfang an in die Finanzierungsplanung ein – damit es beim Notartermin keine Überraschungen gibt. Als Finanzierungsvermittler mit Zulassung nach § 34i GewO begleite ich Sie durch die gesamte Finanzierung im Zollernalbkreis.